Vi proponiamo 10 consigli per rendere più agevole ed efficace la vostra ricerca:
1) Rivolgetevi a più istituti di credito. Non è vero che TUTTE le banche evitano di erogare finanziamenti per l'acquisto della casa. Molti istituti di credito hanno chiuso i rubinetti mentre altri sono più propensi a concedere prestiti. Per questo è bene ampliare la propria ricerca senza demordere dopo un eventuale primo rifiuto.
2) Non di solo tasso vive il mutuo. Spesso si è portati a credere che il mutuo più conveniente sia quello con lo spread (la componente di guadagno del tasso applicata dalla banca) meno elevato. In realtà ci sono tanti elementi ugualmente importanti che vanno verificati: l'incidenza delle polizze assicurative (quella incendio scoppio sempre presente, quella per la perdita dell'impiego, infortunio, vita comunque gradita da molti istituti), le spese di istruttoria, l'incasso rata, le spese annuali di gestione e l'eventuale presenza di clausole di salva guardia (il tetto massimo, la possibilità della sospensione della rata in caso di difficoltà economiche del mutuatario).
3) Il mutuo che stipulerete oggi non sarà quello che finirete di pagare. Attualmente i tassi di interesse prevedono una componente EURIBOR/IRS molto bassa ed una componente SPREAD molto più elevata che in passato. Con l'EURIBOR a pochi decimi di punto è normale che le banche offrano i loro mutui applicando spread più elevati. E' plausibile che un futuro aumento del parametro EURIBOR/IRS determini una diminuzione degli SPREAD, rendendo i mutui stipulati in questi mesi meno convenienti. La possibilità di ricorrere alla surroga (o portabilità) permetterà ai clienti che stipulano ora di rinegoziare il mutuo un domani. Per questo forse oggi è più importante trovare una banca disposta a concedere il finanziamento piuttosto che il prodotto perfetto, difficilmente reperibile sul mercato del credito.
4) Fisso o variabile? Non esiste la risposta perfetta a questo interrogativo. In realtà il modo migliore per scegliere il mutuo più adatto è quello di trovare un finanziamento che risponda correttamente alle proprie necessità o di risparmio (per il mutuo a tasso variabile) o di tranquillità (per il mutuo a tasso fisso). Diffidate invece dai prodotti complessi come i mutui a tasso variabile con opzione di passaggio al fisso o viceversa. Questi finanziamenti infatti non vi offriranno né la tranqullità, né la migliore convenienza.
5) Scegliete una durata ed un importo alla portata delle vostre tasche. Quando si stipula il mutuo è necessario scegliere una rata comoda, mettendo in conto che la stessa possa subire degli incrementi anche significativi col passare del tempo. Evitate altresì di optare per una rata "comodissima" a fronte dell'allungamento del periodo di ammortamento: molti istituti applicano spread maggiori per i periodi di rimborso più lunghi e, con il rimborso alla francese, nei primi anni il capitale restituito potrebbe risultare insignificante. Così pure evitate di fossilizzarvi su quegli immobili il cui prezzo vi imponga l'accensione di mutui troppo onerosi. Meglio pagare facilmente per una casa più piccola che rischiare di non riuscire a pagare per una casa più grande.
6) Gli intermediari del credito. Sono un'ottima risorsa per reperire il mutuo adatto alle vostre esigenze. Hanno sempre ben chiaro il polso del mercato e conoscono gli istituti con maggiore propensione all'erogazione. Sono in grado di spiegarvi meglio di qualsiasi operatore bancario tutti gli aspetti legati al finanziamento e vi eviteranno mille snervanti appuntamenti presso le tante banche che operano sul territorio. Hanno, di contro, dei costi che è sempre bene conoscere sin dalla partenza. Pretendete chiarezza al riguardo e diffidate da quanti vi domandino l'anticipo delle loro commissioni prima dell'erogazione.
7) Evitate i finanziamenti inutili. Se acquistare la casa è uno dei vostri obiettivi e dovete ricorrere al mutuo per il pagamento del prezzo, è indispensabile presentarsi alla banca senza l'onere dei tanti finanziamenti cui spesso il consumatore moderno si è abituato. Le carte di credito revolving, ma anche i cosiddetti finanziamenti a tasso zero sono comunque considerati veri e propri prestiti, segnalati alle banche dati da cui gli istituti di credito attingono informazioni. Anche i più piccoli di questi finanziamenti, se pagati in ritardo, potrebbero compromettere l'accesso al mutuo e comunque quelli ben pagati in corso di ammortamento determineranno il ridimensionamento dell'erogato.
8) La percentuale di intervento sul valore dell'immobile. La crisi finanziaria ha determinato criteri più restrittivi in merito alla percentuale d'intervento sul valore dell'immobile acquistato. Se alcune banche continuano ad erogare con facilità sino all'80%, atre non superano il 70%. In alcune occasioni si potrebbero reperire istituti disposti a coprire l'intero prezzo pagato per l'acquisto dell'immobile, ammettendo che la perizia evidenzi un buon valore commerciale del bene. Si tratta di casi sporadici che possono essere presi in considerazione solo in presenza di una situazione reddituale ottimale.
9) Le tempistiche di delibera e la proposta di acquisto. Se avete trovato la casa che fa per voi e non volete farvela sfuggire, in attesa che la banca vi dia comunicazione del parere positivo in merito alla fattibilità del mutuo, sarà utile formulare una proposta di acquisto al venditore CONDIZIONATA al suddetto parere positivo. Tenete presente che i tempi per la lavorazione delle pratiche di mutuo si sono allungati. Sarebbe consigliabile quindi indicare sulla proposta di acquisto una scadenza minima di 30 giorni per le pratiche più semplici e sino a 60 giorni per quelle più complesse.
10) L'accollo del mutuo. Accollarsi il mutuo del venditore potrebbe garantire non solo il risparmio economico delle spese di accensione ma anche condizioni più competitive di quelle attualmente reperibili sul mercato creditizio. Sfortunatamente la maggior parte degli istituti di credito sembrano sfavorire questa opportunità, negando al venditore dell'immobile la liberatoria necessaria affinché quest'ultimo non debba garantire anche dopo il trasferimento del bene sul corretto e puntuale pagamento del finanziamento ed impedendogli di fatto l'accesso ad un nuovo prestito. Potreste tentare ugualmente di proporre alla banca del venditore l'accollo ma, per evitare inutili perdite di tempo, sarebbe saggio, contestualmente, istruire una pratica ex novo, così da essere comunque coperti in caso di rifiuto.
