Negli ultimi 2 anni abbiamo assistito
ad una profonda riforma della tassazione immobiliare con
l'introduzione della Cedolare Secca e della nuova IMU.
Qualunque possa essere la valutazione
politica sulle nuove imposizioni, l'analisi sui dati ci consente di
affermare che, per i grandi patrimoni, l'applicazione del nuovo
regime potrebbe addirittura permettere un risparmio economico.
Un esempio può chiarire facilmente
questa affermazione.
Il proprietario, posizionato nello
scaglione IRPEF del 38%, di 10 appartamenti a reddito, con rendita
catastale di 900,00 euro ciascuno e canone di locazione percepito di
circa 600,00 euro mensili, rispetto ad un paio di anni fa si troverà
a dover versare di IMU, massimo € 16.027,00 contro i
precedenti € 6.615,00 ma avrà una tassazione sui canoni percepiti
di € 15.120,00 contro i € 25.200,00 precedenti alla cedolare
secca, con un saldo positivo di € 668,00 all'anno che, nella
realtà, può agevolmente crescere laddove i comuni abbiano stabilito
delle aliquote IMU inferiori a quella massima, per le abitazioni
locate (nella provincia di Rimini in circa il 60% dei casi).
Chi invece ha dovuto sobbarcarsi
l'inasprimento della pressione fiscale sono gli appartenenti al ceto
medio, proprietari unicamente di una casa od, eventualmente, di un
ulteriore immobile. E' innegabile infatti che la cedolare secca
permetta minimi benefici fiscali a quanti rientrino nel secondo
scaglione di imposizione IRPEF (27%) e decidano di locare un immobile
a disposizione mentre l'IMU sulla prima casa ha incrementato il
carico fiscale di quanti, fino al 2012 erano dispensati dal
pagamento.
Lasciando alla politica il compito di
valutare le possibili coperture, di seguito segnaliamo quei
provvedimenti che, secondo chi scrive, potrebbero offrire benefici ai
cittadini ed allo stesso tempo dare un impulso al settore immobiliare
profondamente colpito dall'attuale crisi economica.
IMU
L'IMU sull'abitazione principale non è
di per sé ingiusta per quanti dispongano di un numero consistente di
immobili, mentre assai spesso rappresenta un impegno gravoso per chi
di case ne possegga solo una. Basterebbe quindi esentare
completamente i proprietari di un'unica abitazione per cercare di
ottenere una maggiore equità.
Sarebbe altresì corretto rivedere
la questione delle pertinenze. Oggi chi possiede un piccolo
appartamento come abitazione principale con un garage singolo ed un
posto auto, dovrà pagare per il posto auto come seconda casa, a
differenza magari del proprietario di una villetta monofamiliare con
un ampio giardino nel quale poter parcheggiare. Questo accade perché
la legge stabilisce che le pertinenze possano essere assimilate
fiscalmente all'abitazione principale per un massimo di una per ogni
categoria catastale c2, c6 e c7. Poiché il posto auto ed il garage
apparterrebbero alla medesima categoria catastale, una delle due
pertinenze non potrebbe usufruire di nessuna agevolazione. Sarebbe
molto più corretto stabilire un limite alle 3 pertinenze,
prescindendo dalla destinazione catastale, sia per l'imposizione
dell'IMU ma anche per il conteggio delle imposte d'intestazione.
AGEVOLAZIONI PRIMA CASA ED
ABITAZIONE PRINCIPALE
L'acquirente della
prima casa ha attualmente a disposizione le seguenti agevolazioni:
- imposta sostitutiva per il mutuo 0,25% contro il 2%
- Iva al 4% o l'imposta di registro al 3% contro il 10%
- le detrazioni sugli interessi passivi e le spese del mutuo 19% sul tetto massimo di € 4.000,00 euro annui
- la detrazione dell'agenzia immobiliare al 19% sul tetto massimo di € 1.000,00
Si potrebbe fare
qualcosa di più. Ad esempio sulle detrazioni degli interessi passivi
del mutuo che gravano enormemente su quei giovani che, per la loro
età, abbiano la possibilità oltre che la necessità di allungare
oltremodo la durata del finanziamento. Sui mutui a 30 anni infatti,
con l'ammortamento alla francese che è quello ricorrente e che
consiste nel pagare prima prevalentemente gli interessi e poi il
capitale, già un finanziamento di 130.000,00 euro prevede lo
sforamento del tetto dei 4.000,00 di poche centinaia di euro all'anno
per i mutui variabili, di qualche migliaia di euro per quelli a tasso
fisso.
Una proposta
interessante potrebbe essere quella di innalzare il tetto massimo
degli interessi detraibili ad € 6.000,00 per i giovani che decidano
di comprare casa con età inferiore a 35 anni.
Un'altra proposta
interessante sarebbe quella di creare una detrazione a parte per le
spese sostenute in funzione dell'accensione di un mutuo. Attualmente
queste spese, finendo nel calderone della detrazione che comprende
anche gli interessi passivi, possono essere detratte solo quando il
mutuo venga sottoscritto sul finire dell'anno in quanto l' esiguo
ammontare degli interessi calcolati al 31 dicembre permetterebbe di
incorporare nei 4.000,00 euro attuali anche le spese per l'apertura
del mutuo. Questo risulta di fatto quasi impossibile aprendo il
finanziamento ad inizio anno per via del montante interessi che già
da solo potrebbe integralmente raggiungere il tetto massimo a cui la
detrazione è ancorata. Sarebbe quindi opportuno creare una
detrazione del 19% con un tetto massimo di € 2.000,00 per le spese
di mutuo scorporata da quella per gli interessi passivi.
Anche la
detrazione per l'agenzia immobiliare risulta quasi ridicola. Su un
valore medio di 150.000,00 euro, le agenzie percepiscono da €
3.000,00 a € 4.500,00 oltre l'IVA che, al 21%, incide per €
630,00 sulla fattura da 3.000,00 e € 945,00 su quella da 4.500,00.
Potrebbe essere appropriato estendere l'IVA agevolata al 4% sulla
fattura dell'agenzia immobiliare per l'acquisto della prima casa,
eliminando la detrazione e sempre che l'acquirente dichiari sul
compromesso registrato l'impegno a rogitare l'immobile con le
agevolazioni della prima casa.
Sulle nuove
costruzione, che sono soggette ad un'imposizione maggiore di quella
prevista per gli acquisti da privato (ricordiamo che la base
imponibile per l'imposta di registro sull'acquisto della prima casa
si determina moltiplicando la rendita catastale per 115,5 , quindi
mediamente inferiore di oltre il 50% al valore venale del bene che
costituisce invece la base imponibile per l'IVA del costruttore),
un'iniziativa importante e già in passato promossa potrebbe essere
quella di stabilire una detrazione nell'ordine di 5.000,00 euro da
spalmare in 10 anni per le abitazioni acquistate con le agevolazioni
prima casa purché rientrino nella Classe Energetica A+, A o B.
Si otterrebbe così anche un incentivo per l'edilizia più sensibile
al tema dell'ecologia.
Un'ultima
iniziativa potrebbe essere quella di istituire un fondo in grado
di garantire l'erogazione di mutui prima casa alle giovani famiglie
che non dispongano di contratti lavorativi a tempo indeterminato.
Tra le tante
promesse di destra e sinistra, queste iniziative potrebbero apparire
di assoluta fattibilità... tra le tante promesse.
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