Agenti immobiliari al Cinema! 3

In "Americani" Alec Baldwin, deve motivare un gruppo di agenti immobiliari un po' spompati e decide di farlo con una certa durezza. Questo film ci propone un approccio forse un po' distante dai ritmi più mediterranei della nostra penisola e decisamente indigesto, mostrandoci contraddizioni ed eccessi di un sistema fin troppo votato al successo.

Agenti immobiliari al cinema! 2

 

Annette Bening, candidata all'oscar per la sua interpretazione in America Beauty, ci mostra le frustrazioni legate a questa professione con quel tono tragicomico che percorre tutto il film.

Agenti Immobiliari al cinema!

Carlo Verdone ci mostra, con grande simpatia, l'immagine dell'agente immobiliare così come non dovrebbe essere, rilevando, nella sua rappresentazione, alcuni degli atteggiamenti patologici della professione.

Un approccio umoristico che solleva però diversi spunti di riflessione. Non trovate? 

L'accollo del mutuo

L'accolo è regolato dall'art. 1273 del c.c. e viene considerato un contratto a favore di terzi.
I contraenti sono cioè il nuovo debitore ed il vecchio debitore (acquirente e venditore), il terzo è il creditore (la banca, la finanziaria... ).
il creditore può decidere di "aderire" all'accollo liberando il vecchio debitore o di non aderire
ed in questo caso il vecchio debitore non verrà liberato.
Si parla per questo di accollo liberatorio (che libera il vecchio debitore) e di accollo cumulativo (che non libera il vecchio debitore).

l'accollo cumulativo viene direttamente inserito nell'atto di acquisto/permuta dal notaio. A seconda delle prescrizioni contenute sul contratto di mutuo il notaio o le parti dovranno darne comunicazione all'istituto mutuante entro un determinato lasso di tempo.

per la liberatoria è invece necessaria l'istrutturia di una vera e propria pratica che, a seconda della banca, potrebbe richiedere anche  svariate settimane di lavorazione.

Rispetto all'apertura di un nuovo mutuo l'accollo può comportare alcuni vantaggi:
1) Risparmio delle spese notarili dell'atto di mutuo, istruttoria, perizia, imposta sostitutiva.
2) Spread spesso più convenienti di quelli attuali (fino a 5/6 anni fa sul variabile erano reperibili spread inferiori all' 1,5% mentre attulamente in media si attestato tra il 2,5% ed il 3,5%).

Le banche spesso rifiutano l'accollo liberatorio anche in presenza di opportune garanzie o lo accettano solo a patto di porre mano alle condizioni originarie. Anche in questo secondo caso potrebbe comunque essere interessante valutare l'operazione.

L'accrescimento dell'usufrutto

Quando una coppia di coniugi anziani dispone del diritto di usufrutto e uno dei due viene a mancare non è detto che il nudo proprietario divenga automaticamente pieno proprietario sul 50% dell'immobile.

Bisogna infatti verificare se il diritto di usufrutto sia congiunto con reciproco diritto di accrescimento a favore del più longevo dei coniugi. In questo caso, e solo in questo caso, alla morte di uno dei due, il superstite diventa usufruttuario sull'intero con obbligo di assolvere integralmente al pagamento dell'imu ma anche il diritto di non dover rendere conto al nudo proprietario nè per l'uso personale del bene, nè in caso di sua locazione.

Distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento

Con al recente riforma del condominio, se nel regolamento  non risulta espressamente presente il divieto al distacco dall'impianto centralizzato,  la rinuncia all'uso del riscaldamento comune non è di regola subordinata ad una autorizzazione da parte dell'assemblea, chiamata semmai a valutare unicamente la sussistenza dei presupposti legittimanti il distacco, ovvero che dal distacco non derivino nè un aggravio di spese per coloro che continuano ad usufruire del riscaldamento centralizzato, nè un danno alla funzionalità dell'impianto o uno squilibrio termico atto a pregiudicare l'erogazione del servizio. L'onere della prova incombe esclusivamente su colui che intende distaccarsi.

Colui che opera il distacco resta comunque obbligato a concorrere alle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la conservazione e messa a norma, non partecipa invece alle spese di consumo o di esercizio ma questa esclusione non è necessariamente totale, proprio a causa delle eventuali dispersioni termiche e degli eventuali maggiori oneri derivanti agli altri condomini a causa del distacco.