Attestato di prestazione energetica e locazioni

La  normativa che già a giugno 2013 aveva registrato alcune importanti modifiche, ha introdotto la rilevante novità di escludere dall'allegazione del certificato energetico i contratti di locazione dal 2014, ad eccezione degli interi edifici (quindi per la locazione delle case indipendenti l'obbligo resta in vigore!). Questa nuova disposizione non esclude l'obbligo di dotazione, informazione e di consegna al conduttore. Sarà quindi indispensabile inserire nei nuovi contratti la seguente clausola: "il conduttore dichiara di aver ricevuto dal locatore la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine all'attestazione della prestazione energetica dell'unità immobiliare locata". Come ben spiegato nello studio effettuato dal Consiglio Nazionale del Notariato, ad opera del Notaio Giovanni Rizzi, ora la norma prevede la medesima sanzione amministrativa pecuniaria prevista per la violazione dell'obbligo di ALLEGAZIONE, per la mancata INFORMATIVA al conduttore con la precisazione che la sanzione va appicata nella misura ridotta da € 1.000,00  ad € 4.000,00 nel caso di nuove locazioni di songole unità abitative per le quali non è previsto l'obbligo dell'allegazione.

Va inoltre rilevato che sia il locatore che il venditore hanno l'obblgo di dotazione ed informazione al conduttore ed all'acquirente sin dalle fasi iniziali della trattativa, dovendosi quindi accludere l'informativa in merito alla prestazione energetica anche nei contratti che siano preliminari alla sottoscrizione di rogiti e contratti di locazione.

Per le ragioni sopra esposte ed in virtù dei costi sempre più contenuti richiesti dai tecnici abilitati per la produzione dell'attestato (100/120 euro), si sconsiglia di evitare di dotare i propri immobili dell'attestato di prestazione energetica, perseguendo un risparmio insignificante rispetto alle conseguenze previste dalla normativa.

La disdetta alla prima scadenza per vendita dell'immobile

Il locatore può dare disdetta alla prima scadenza del contratto di locazione ad uso abitativo (dopo i primi 4 anni) purché sia presente una motivazione valida tra quelle elencate dalla legge. In questo caso bisogna ricordare che, a pena di nullità, dovrà essere inviata al conduttore una raccomandata con ricevuta di ritorno, almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, indicante la motivazione addotta dal proprietario. E' importante sottolineare che, ai sensi della legge 431/08, Art. 3, comma 1, lettera g), è possibile disdire il contratto alla prima scadenza qualora il proprietario dell'immobile ad uso abitativo abbia intenzione di venderlo a terzi e non disponga della proprietà di altri immobili ad uso abitativo all'infuori di quello eventualmente adibito a propria abitazione. 

In questo caso la norma prevede che il conduttore abbia diritto di prelazione sull'acquisto dell'appartamento.

Qui di seguito viene offerto un esempio corretto di raccomandata da inoltrare al proprio inquilino.

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RACCOMANDATA A.R.

_____________________, lì  _______________

OGGETTO: Diniego di rinnovo del contratto di locazione dell'immobile sito in _________________,  Via ___________________ n._____, estremi catastali _________________________________, stipulato in data ________________________ e registrato all'Agenzia delle Entrate – Ufficio di _______________ il __________________ al numero _____________. (2)

                                                                      Egr Sig. (3)

                                                                       ______________________

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            Conformemente a quanto stabilito dall'art. 3 Legge 9 dicembre 1998, n.431, Vi comunico che non intendo ulteriormente rinnovare, alla prossima scadenza, il contratto di locazione  dell'immobile in oggetto indicato intercorrente tra noi in quanto ho intenzione di vendere l'immobile a terzi al prezzo di € ___________________ (4) (euro ___________________________________ virgola zero zero) da pagarsi mediante assegni circolari o bonifico bancario.

            Vi invito pertanto ad esercitare il diritto di prelazione con le modalità di cui agli art. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n.392 e in mancanza a rilasciare libero da persone e cose (5) l'immobile sopra indicato per il giorno_______________ alle ore________ con l'avvertimento che in mancanza si procederà nella forma e nei modi stabiliti dalla legge con aggravio di spese a Vostro carico.

            Nel predetto giorno provvederò a verificare lo stato dei locali e a ritirare le chiavi dell'appartamento.

            In attesa di un cenno di conferma invio distinti saluti.

                                  

                                                                                             

                                                                                  In fede            

Note

(1) Indicare nome e cognome del proprietario e indirizzo di residenza completo

(2) Indicare l'ubicazione dell'immobile, i dati identificativi catastali (Foglio, particella e subalterni), la data in cui il contratto è stato sottoscritto,  l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate presso il quale il contratto è stato registrato, la data di registrazione ed il numero di registrazione

(3) Indicare nome e cognome dell'inquilino e indirizzo completo di residenza

(4) Il prezzo di vendita deve essere quello minimo che il proprietario desideri ottenere. Va infatti ricordato che, qualora il prezzo realizzato dovesse essere inferiore a quello proposta all'inquilino, dovrà essere inviato a quest'ultimo un nuovo invito ad esercitare il diritto di prelazione al prezzo effettivamente spuntato dal potenziale acquirente

(5) libero da cose, va indicato solo per gli immobili locati vuoti

                                                                                  

L'accollo del mutuo

L'accolo è regolato dall'art. 1273 del c.c. e viene considerato un contratto a favore di terzi.
I contraenti sono cioè il nuovo debitore ed il vecchio debitore (acquirente e venditore), il terzo è il creditore (la banca, la finanziaria... ).
il creditore può decidere di "aderire" all'accollo liberando il vecchio debitore o di non aderire
ed in questo caso il vecchio debitore non verrà liberato.
Si parla per questo di accollo liberatorio (che libera il vecchio debitore) e di accollo cumulativo (che non libera il vecchio debitore).

l'accollo cumulativo viene direttamente inserito nell'atto di acquisto/permuta dal notaio. A seconda delle prescrizioni contenute sul contratto di mutuo il notaio o le parti dovranno darne comunicazione all'istituto mutuante entro un determinato lasso di tempo.

per la liberatoria è invece necessaria l'istrutturia di una vera e propria pratica che, a seconda della banca, potrebbe richiedere anche  svariate settimane di lavorazione.

Rispetto all'apertura di un nuovo mutuo l'accollo può comportare alcuni vantaggi:
1) Risparmio delle spese notarili dell'atto di mutuo, istruttoria, perizia, imposta sostitutiva.
2) Spread spesso più convenienti di quelli attuali (fino a 5/6 anni fa sul variabile erano reperibili spread inferiori all' 1,5% mentre attulamente in media si attestato tra il 2,5% ed il 3,5%).

Le banche spesso rifiutano l'accollo liberatorio anche in presenza di opportune garanzie o lo accettano solo a patto di porre mano alle condizioni originarie. Anche in questo secondo caso potrebbe comunque essere interessante valutare l'operazione.

L'accrescimento dell'usufrutto

Quando una coppia di coniugi anziani dispone del diritto di usufrutto e uno dei due viene a mancare non è detto che il nudo proprietario divenga automaticamente pieno proprietario sul 50% dell'immobile.

Bisogna infatti verificare se il diritto di usufrutto sia congiunto con reciproco diritto di accrescimento a favore del più longevo dei coniugi. In questo caso, e solo in questo caso, alla morte di uno dei due, il superstite diventa usufruttuario sull'intero con obbligo di assolvere integralmente al pagamento dell'imu ma anche il diritto di non dover rendere conto al nudo proprietario nè per l'uso personale del bene, nè in caso di sua locazione.