Novità nel 2016 per IMU e TASI

Con la Legge di Stabilità entrata in vigore dal 1° gennaio 2016 si registrano alcune novità in merito al pagamento di IMU e TASI. Innanzi tutto diventa realtà l'esenzione della TASI ad eccezione di A1, A8 ed A9 per l'abitazione principale. Vengono assimilati all'abitazione principale la casa assegnata al coniuge dopo separazione legale; gli immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa assegnate ai soci studenti universitari anche in assenza di residenza anagrafica; gli alloggi sociali; le unità non locate dei dipendenti delle Forze armate. Mentre, quando previste, Imu e Tasi sono abbattute del 50% se l'immobile dei genitori viene concesso in comodato gratuito al figlio o viceversa. L'immobile concesso in comodato deve essere destinato ad abitazione principale del comodatario mentre il comodante può al massimo disporre di un ulteriore immobile collocato sul territorio nazionale, nel medesimo comune dell'immobile concesso in comodato ed utilizzato come propria abitazione principale. Per usufruire della riduzione è indispensabile che il contratto di comodato sia registrato. E' infine previsto uno sconto del 25% su IMU e TASI per le abitazioni locate a canone concordato.

Tracciabilità dei canoni di locazione

E' stato introdotto dal 2014 il divieto di effettuare in contanti il pagamento dei canoni di locazione anche nel caso in cui siano inferiori ad € 1.000,00. A prescindere dall'importo versato, il conduttore dovrà pagare l'affitto utilizzando metodi che ne garantiscano la tracciabilità. Qualora l'obbligo non venga rispettato, il contribuente, locatore e conduttore, perderà qualsiasi agevolazione in relazione al contratto di locazione sottoscritto come, ad esempio, la possibilità di usufruire delle detrazioni.  Questo provvedimento non è stato particolarmente gradito dalle associazioni dei piccoli proprietari. In effetti la norma anti elusiva non risulterebbe sfavorire chi ancora si volesse ostinare a locare un immobile in nero ma creerebbe complicazioni proprio a quanti abbiano regolarmente registrato il contratto di locazione e siano magari sprovvisti di un conto corrente personale.

Attestato di prestazione energetica e locazioni

La  normativa che già a giugno 2013 aveva registrato alcune importanti modifiche, ha introdotto la rilevante novità di escludere dall'allegazione del certificato energetico i contratti di locazione dal 2014, ad eccezione degli interi edifici (quindi per la locazione delle case indipendenti l'obbligo resta in vigore!). Questa nuova disposizione non esclude l'obbligo di dotazione, informazione e di consegna al conduttore. Sarà quindi indispensabile inserire nei nuovi contratti la seguente clausola: "il conduttore dichiara di aver ricevuto dal locatore la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine all'attestazione della prestazione energetica dell'unità immobiliare locata". Come ben spiegato nello studio effettuato dal Consiglio Nazionale del Notariato, ad opera del Notaio Giovanni Rizzi, ora la norma prevede la medesima sanzione amministrativa pecuniaria prevista per la violazione dell'obbligo di ALLEGAZIONE, per la mancata INFORMATIVA al conduttore con la precisazione che la sanzione va appicata nella misura ridotta da € 1.000,00  ad € 4.000,00 nel caso di nuove locazioni di songole unità abitative per le quali non è previsto l'obbligo dell'allegazione.

Va inoltre rilevato che sia il locatore che il venditore hanno l'obblgo di dotazione ed informazione al conduttore ed all'acquirente sin dalle fasi iniziali della trattativa, dovendosi quindi accludere l'informativa in merito alla prestazione energetica anche nei contratti che siano preliminari alla sottoscrizione di rogiti e contratti di locazione.

Per le ragioni sopra esposte ed in virtù dei costi sempre più contenuti richiesti dai tecnici abilitati per la produzione dell'attestato (100/120 euro), si sconsiglia di evitare di dotare i propri immobili dell'attestato di prestazione energetica, perseguendo un risparmio insignificante rispetto alle conseguenze previste dalla normativa.

La disdetta alla prima scadenza per vendita dell'immobile

Il locatore può dare disdetta alla prima scadenza del contratto di locazione ad uso abitativo (dopo i primi 4 anni) purché sia presente una motivazione valida tra quelle elencate dalla legge. In questo caso bisogna ricordare che, a pena di nullità, dovrà essere inviata al conduttore una raccomandata con ricevuta di ritorno, almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, indicante la motivazione addotta dal proprietario. E' importante sottolineare che, ai sensi della legge 431/08, Art. 3, comma 1, lettera g), è possibile disdire il contratto alla prima scadenza qualora il proprietario dell'immobile ad uso abitativo abbia intenzione di venderlo a terzi e non disponga della proprietà di altri immobili ad uso abitativo all'infuori di quello eventualmente adibito a propria abitazione. 

In questo caso la norma prevede che il conduttore abbia diritto di prelazione sull'acquisto dell'appartamento.

Qui di seguito viene offerto un esempio corretto di raccomandata da inoltrare al proprio inquilino.

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RACCOMANDATA A.R.

_____________________, lì  _______________

OGGETTO: Diniego di rinnovo del contratto di locazione dell'immobile sito in _________________,  Via ___________________ n._____, estremi catastali _________________________________, stipulato in data ________________________ e registrato all'Agenzia delle Entrate – Ufficio di _______________ il __________________ al numero _____________. (2)

                                                                      Egr Sig. (3)

                                                                       ______________________

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            Conformemente a quanto stabilito dall'art. 3 Legge 9 dicembre 1998, n.431, Vi comunico che non intendo ulteriormente rinnovare, alla prossima scadenza, il contratto di locazione  dell'immobile in oggetto indicato intercorrente tra noi in quanto ho intenzione di vendere l'immobile a terzi al prezzo di € ___________________ (4) (euro ___________________________________ virgola zero zero) da pagarsi mediante assegni circolari o bonifico bancario.

            Vi invito pertanto ad esercitare il diritto di prelazione con le modalità di cui agli art. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n.392 e in mancanza a rilasciare libero da persone e cose (5) l'immobile sopra indicato per il giorno_______________ alle ore________ con l'avvertimento che in mancanza si procederà nella forma e nei modi stabiliti dalla legge con aggravio di spese a Vostro carico.

            Nel predetto giorno provvederò a verificare lo stato dei locali e a ritirare le chiavi dell'appartamento.

            In attesa di un cenno di conferma invio distinti saluti.

                                  

                                                                                             

                                                                                  In fede            

Note

(1) Indicare nome e cognome del proprietario e indirizzo di residenza completo

(2) Indicare l'ubicazione dell'immobile, i dati identificativi catastali (Foglio, particella e subalterni), la data in cui il contratto è stato sottoscritto,  l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate presso il quale il contratto è stato registrato, la data di registrazione ed il numero di registrazione

(3) Indicare nome e cognome dell'inquilino e indirizzo completo di residenza

(4) Il prezzo di vendita deve essere quello minimo che il proprietario desideri ottenere. Va infatti ricordato che, qualora il prezzo realizzato dovesse essere inferiore a quello proposta all'inquilino, dovrà essere inviato a quest'ultimo un nuovo invito ad esercitare il diritto di prelazione al prezzo effettivamente spuntato dal potenziale acquirente

(5) libero da cose, va indicato solo per gli immobili locati vuoti