Novità nel 2016 per IMU e TASI

Con la Legge di Stabilità entrata in vigore dal 1° gennaio 2016 si registrano alcune novità in merito al pagamento di IMU e TASI. Innanzi tutto diventa realtà l'esenzione della TASI ad eccezione di A1, A8 ed A9 per l'abitazione principale. Vengono assimilati all'abitazione principale la casa assegnata al coniuge dopo separazione legale; gli immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa assegnate ai soci studenti universitari anche in assenza di residenza anagrafica; gli alloggi sociali; le unità non locate dei dipendenti delle Forze armate. Mentre, quando previste, Imu e Tasi sono abbattute del 50% se l'immobile dei genitori viene concesso in comodato gratuito al figlio o viceversa. L'immobile concesso in comodato deve essere destinato ad abitazione principale del comodatario mentre il comodante può al massimo disporre di un ulteriore immobile collocato sul territorio nazionale, nel medesimo comune dell'immobile concesso in comodato ed utilizzato come propria abitazione principale. Per usufruire della riduzione è indispensabile che il contratto di comodato sia registrato. E' infine previsto uno sconto del 25% su IMU e TASI per le abitazioni locate a canone concordato.

Acquisto dei terreni agricoli: cosa cambia nel 2014

Ll legislatore ha pensato bene di apportare alcune modifiche alle aliquote dell'imposta di registro previste per l'acquisto dei terreni agricoli. Sono state reintrodotte le agevolazioni destinate ai coltivatori diretti che pagheranno l'1%, come era previsto dal regime in vigore alla fine dello scorso anno. Gli acquirenti di terreni agricoli "non coltivatori" dovranno invece "accontentarsi" di un'imposta al 12%, sempre più economica del 18% in essere al 31 dicembre 2013, ma più onerosa del 9% che la riforma del fisco immobiliare aveva introdotto per il 2014.

Prorogate le agevoazioni per le ristrutturazioni edilizie nel 2014

La proroga delle detrazioni sulle ristrutturazioni edilizie assume un più ampio respiro. Se nel 2013 avevamo assistito ad uno slittamento delle scadenze che dal 30 giugno erano arrivate al 31 dicembre, per il 2014 possiamo contare su un termine a fine anno, prorogabile nel 2015 per i lavori che possono riguardare il rifacimento dei condomini. Queste nuove tempistiche permetteranno una migliore pianificazione degli interventi con la consapevolezza, già prevista dalla normativa. che per il 2015 la detrazione scenderà al 40% per poi stabilizzarsi nel 2016 al 36%. Permane il massimale di € 96.000,00 per ogni unità abitativa e la possibilità di integrare la detrazione per la ristrutturazione anche con quella prevista per l'acquisto di mobili fissi e grandi elettrodomestici, sempre al 50% e per un importo massimo di € 10.000,00. E' stato precisato al riguardo che non debba essere indispensabile, per fruire delle agevolazioni sull'acquisto dei mobili, che la spesa per la ristrutturazione sia di un importo superiore. L'agevolazione sale al 65% per le opere di consolidamento statico ed antisismico, come pure per tutto il 2014 resterà in vigore l'eco-bonus al 65% per le opere atte a perseguire il risparmio energetico.

Tracciabilità dei canoni di locazione

E' stato introdotto dal 2014 il divieto di effettuare in contanti il pagamento dei canoni di locazione anche nel caso in cui siano inferiori ad € 1.000,00. A prescindere dall'importo versato, il conduttore dovrà pagare l'affitto utilizzando metodi che ne garantiscano la tracciabilità. Qualora l'obbligo non venga rispettato, il contribuente, locatore e conduttore, perderà qualsiasi agevolazione in relazione al contratto di locazione sottoscritto come, ad esempio, la possibilità di usufruire delle detrazioni.  Questo provvedimento non è stato particolarmente gradito dalle associazioni dei piccoli proprietari. In effetti la norma anti elusiva non risulterebbe sfavorire chi ancora si volesse ostinare a locare un immobile in nero ma creerebbe complicazioni proprio a quanti abbiano regolarmente registrato il contratto di locazione e siano magari sprovvisti di un conto corrente personale.

La rivalutazione dei terreni nel 2014

Si tratta di una "disposizione ciclica" che permette di rivalutare il valore iniziale dei terreni al fine di escludere o limitare la spesso esosa tassazione delle plusvalenze. Per ottenere il risultato di modificare il valore iniziale di un terreno, posseduto al 1° gennaio 2014, deve essere effettuata da un tecnico abilitato una perizia giurata entro il 30 giugno 2014 e pagata un'imposta pari al 4% del valore in essa stabilito. Questo importo può essere rateizzato in 3 anni (col pagamento di una piccola maggiorazione). E' inoltre possibile, in caso di rivalutazioni precedenti, scorporare dal pagamento quanto già versato a titolo di imposta sostitutiva del 4%. Di questi tempi potrebbe quindi essere utile, per chi già avessere effettuato la rivalutazione di un terreno, procedere con una perizia per diminuirne il valore iniziale (vista la riduzione delle quotazioni immobiliari che sui terreni ha la sua maggiore incidenza), senza dover necessariamente versare un ulteriore 4% di imposta. La rivalutazione a valori più contenuti potrebbe sembrare inutile. Ha, in realtà, un'importanza da non sottovalutare. In effetti la vendita di un terreno ad un valore inferiore alla rivalutazione già effettuata in precedenza può determinare un procedimento di accertamento da parte del fisco con conseguenze negative per il contribuente. Se il fisco ammette, in alcuni casi, la possibilità di rogitare ad un prezzo inferiore, qualora vengano indicati in atto quei fattori oggettivi che ne determinino la svalutazione (ad esempio la modifica dell'indice di edificabilità o l'inserimento del terreno all'interno di una fascia di tutela ambientale, la presenza di una frana individuata dall'aggiornamento degli strumenti urbanistici),  non viene ammessa, come elemento di svalutazione, l'oscillazione dei prezzi di mercato dovuta alla negativa congiuntura economica.

Cosa cambia nella tassazione degli immobili dal 1° gennaio 2014

A partire dal nuovo anno la tassazione sulle transazioni immobiliari subiranno  rilevanti modifiche. Qui di seguito cercheremo di valutare la nuova situazione esaminando i principali cambiamenti introdotti.

1) Semplificazione e modificazione delle aliquote relative all'imposta di registro, ipotecaria e catastale per le compravendite IVA esenti.

La nuova normativa prevede solo due aliquote. Quella ordinaria al 9% e quella agevolata per la prima casa al 2% con la precisazione che, in entrambi i casi, l'imposta minima di registro da versare sarà comunque di € 1.000,00. Questo tipo di tassazione potrebbe risultare leggermente penalizzante solo per le compravendite di immobili il cui valore catastale per la prima casa risulti inferiore a € 35.000,00 euro e per gli altri immobili a € 10.000,00 euro.

L'introduzione delle nuove aliquote comporta però anche altre conseguenze significative tra le quali spicca per rilevanza l'abolizione di tutte le agevolazioni non direttamente legate all'acquisto dell'abitazione principale. Così, ad esempio, al 9% risulteranno tassate le compravendite dei terreni edificabili inseriti all'interno di piani particolareggiati, finora soggetti all'imposta dell'1% nel caso in cui le opere di edificazione fossero terminate entro 5 anni dall'acquisto.

Anche per l'acquisto dei terreni agricoli assistiamo a variazioni significative. Da una parte l'aliquota al 9% sostituisce l'imposta fissa di registro di € 168,00 prevista per i coltivatori diretti con un aggravio notevole dell'imposizione. Dall'altra parte per gli acquirenti non coltivatori l'aliquota al 9% rappresenterà una notevole riduzione di tassazione rispetto all'attuale 15% (IMPORTANTE: la legge di stabilità ha in parte modificato il trattamento fiscale riservato alla compravendita di terreni agricoli, reintroducendo le agevolazioni previste per i coltivatori diretti all'1% ed innalzando l'aliquota per gli acquirenti non coltivatori al 12%).

Così pure al 9% viene stabilita la tassazione per gli immobili di interesse storico precedentemente tassati al 3%.

Anche sul fronte delle imposte ipotecaria e catastale dal 1° gennaio 2014 verranno introdotti importanti cambiamenti. Dette imposte, attualmente fisse ad € 168,00 l'una per gli acquisti della prima casa e rispettivamente del 2% e del 1% per gli altri acquisti immobiliari, saranno applicate indistintamente con imposizione fissa pari ad € 50,00 per ciascuna imposta.

2) Modificazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale per le compravendite soggette ad IVA

Sono, in prevalenza, le transazioni di unità abitative cedute da ditta costruttrice e di immobili strumentali.

Sino alla fine del 2013 acquistando un immobile da costruttore venivano versate 3 imposte fisse di €168,00 ciascuna, a prescindere dall'applicazione dell'aliquota IVA ridotta al 10% o agevolata al 4%. A partire dal 1° gennaio 2014 le tre imposte risulteranno di € 200,00 ciascuna.

Va rilevato che l'imposta di registro  fissa di €168,00 viene aumentata ad € 200,00 in tutti i casi e quindi, a titolo esemplificativo, per la registrazione dei preliminari di compravendita, per l'accettazione tacita di eredità, per la registrazione dei contratti di comodato.

3) Esenzione dall'imposta di bollo

Gli atti di trasferimento immobiliari a titolo oneroso che verranno assoggettati all'imposta di registro proporzionale del 2% o del 9% e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari, dal 1° gennaio 2014 saranno esenti dall'imposta di bollo con un risparmio complessivo sulle spese di rogito che dovrebbe corrispondere a circa € 230,00.

4) Individuazione degli immobili di lusso

Con l'entrata in vigore della nuova tassazione immobiliare, dal 1° gennaio 2014 al fine di determinare se un immobile debba rientrare tra quelli considerati di “lusso” non sarà più necessario verificare le caratteristiche intrinseche del bene (la presenza della piscina, la grandezza dell'appartamento o del parco pertinenziale... ) ma ci si dovrà riferire esclusivamente alla categoria catastale di appartenenza, potendosi di conseguenza considerare immobili di “lusso” quelli rientranti nelle categorie A1, A8 ed A9

5) Proroga degli detrazioni sulle ristrutturazioni e bonus fiscale per il risparmio energetico

Varata anche la proroga del bonus fiscale per le ristrutturazioni al 50% (contro il 36%) sino al 31 dicembre del 2014per un importo massimo di € 96.000,00 (contro € 48.000,00 ) e del bonus fiscale per il risparmio energetico con l'applicazione, in sostituzione della detrazione al 55%  di una maggiore detrazione al 65% sino al 31 dicembre 2014. In aggiunta a queste agevolazioni è stata introdotta una detrazione del 50% anche per l'acquisto dei mobili fissi e dei grandi elettrodomestici, abbinati alla ristrutturazione dell'immobile, su un importo massimo di spesa pari ad € 10.000,00 con scadenza, anche in questo caso, al 31 dicembre 2014.

Marche da bollo: rincari a partire dal 26 giugno 2013

Al fine di reperire le risorse per la ricostruzione delle aree terremotate, è stato introdotto il nuovo aumento delle imposte di bollo. La marca da 14,62 euro sale quindi a 16,00 euro mentre la marca da 1,81 euro sale a 2,00 euro con un aumento medio di circa il 10%. L'innalzamento dell'imposta di bollo in campo immobiliare accrescerà, seppure di pochi euro, le spese di registrazione dei compromessi, dei contratti di locazione e delle stipule notarili di acquisto e di mutuo.