Tempo di bilanci ma anche di nuovi progetti

Pubblichiamo di seguito l'articolo realizzato da CheCasa! per la rivista "Immobiliare.it - CasaCome.it" edizione di Rimini e Provincia del 19 dicembre 2013

Siamo ormai giunti alla conclusione dell'anno, tempo di bilanci ma anche di nuovi progetti carichi di aspettative per il futuro. Ed è proprio con lo sguardo rivolto al futuro che vorrei condividere queste mie riflessioni.

Il 2014 si profila come un anno ricco di opportunità per il settore immobiliare. Dal 1° gennaio entrerà in vigore, salvo sorprese dell'ultima ora, la nuova tassazione sulle compravendite che determinerà, in molti casi, un risparmio significativo delle spese di rogito sia per la prima che per la seconda casa, nelle transazioni tra privati.  Anche sull'acquisto dei terreni agricoli si registrerà una corposa diminuzione della tassazione legata all'atto di cessione in favore dei soggetti che non rientrino nella categoria dei coltivatori diretti.

Sul fronte delle detrazioni, la proroga degli incentivi legati alle ristrutturazioni edilizie ed il bonus fiscale sul risparmio energetico, valevoli per tutto il 2014, a cui si affiancano ora significative agevolazioni per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici, si dovrebbe registrare l'accresciuto interesse dei soggetti indirizzati all'acquisto di fabbricati da rimodernare.

In merito al settore delle nuove costruzioni, dobbiamo constatare l'attuale mancanza di un “pacchetto” di incentivi altrettanto rilevanti. La maggiore detrazione sfruttabile sull'acquisto del garage o degli appartamenti realizzati mediante ristrutturazione conservativa, sono importanti agevolazioni ma ci aspetteremmo da parte del legislatore, per l'anno che verrà, la promozione di una leva fiscale finalizzata a sostenere gli interventi di nuova edificazione, più orientati al risparmio energetico e di vitale importanza per i benefici legati all'occupazione dell'intera filiera immobiliare e dell'ampio indotto ad essa strettamente connesso. Tuttavia, negli ultimi mesi dell'anno, si è potuto constatare un certo fermento. Molti imprenditori hanno rivisto i propri piani economici, rimodulato e limato i costi legati a nuovi cantieri, riuscendo a pianificare per il 2014 tutta una serie di interventi di prossima realizzazione che permetteranno di immettere sul mercato soluzioni altamente tecnologiche con prezzi di vendita allineati a quelli di un buon usato recente.

Significative aperture provengono anche dal settore creditizio, grazie ad iniziative come quella del PlafondCasa, una provvista di due miliardi di euro messi a disposizione dalla Cassa Depositi e Prestiti agli istituti di credito per favorire l'accesso ai mutui da parte di soggetti privati, per l'acquisto e la ristrutturazione con efficientamento energetico di immobili residenziali, o grazie ai tre miliardi messi a disposizione per l'acquisto di Obbligazioni Bancarie Garantite o altri titoli emessi a fronte di mutui residenziali, per favorire la concessione, da parte del sistema bancario, di nuovo credito alle famiglie.

Pur consapevoli  che le politiche di erogazione del credito perseguite dalle banche continueranno a favorire gli aspiranti mutuatari provvisti di una buona liquidità iniziale e di una posizione lavorativa consolidata, queste iniziative, abbinate ad una singolare e prolungata persistenza di tassi d'interesse estremamente contenuti, stabilizzata dalla recente riduzione operata dalla Banca Centrale Europea, dovrebbero rappresentare una importante sollecitazione per i tanti che ambirebbero all'acquisto della casa.

Il 2014 si profila quindi come un anno potenzialmente di svolta per la ripartenza del mercato immobiliare, se non sotto il profilo della crescita delle quotazioni, almeno in riferimento all'incremento del numero di transazioni.

Un compito non privo di rilevanza, all'interno dei nuovi scenari che si delineano, sarà naturalmente svolto anche dalle agenzie immobiliari che dovranno essere in grado di promuovere le novità utili, favorire un atteggiamento di fiducia verso il futuro, valorizzare le opportunità di risparmio, rendendo più efficienti e dinamici i servizi messi a disposizione della clientela, sviluppando un approccio più consapevole delle nuove tecnologie e comportamenti più collaborativi nei confronti dei colleghi, finalizzati alla valorizzazione ed allo sviluppo di nuovi importanti segmenti di mercato, all'abbattimento dei costi inutili, alla promozione di iniziative comuni.

Un augurio di un proficuo e stimolante 2014 a tutti i nostri lettori, clienti e colleghi.

Proposta di riforma del fisco immobiliare

Negli ultimi 2 anni abbiamo assistito ad una profonda riforma della tassazione immobiliare con l'introduzione della Cedolare Secca e della nuova IMU.

Qualunque possa essere la valutazione politica sulle nuove imposizioni, l'analisi sui dati ci consente di affermare che, per i grandi patrimoni, l'applicazione del nuovo regime potrebbe addirittura permettere un risparmio economico.

Un esempio può chiarire facilmente questa affermazione.

Il proprietario, posizionato nello scaglione IRPEF del 38%, di 10 appartamenti a reddito, con rendita catastale di 900,00 euro ciascuno e canone di locazione percepito di circa 600,00 euro mensili, rispetto ad un paio di anni fa si troverà a dover versare di IMU, massimo € 16.027,00 contro i precedenti € 6.615,00 ma avrà una tassazione sui canoni percepiti di € 15.120,00 contro i € 25.200,00 precedenti alla cedolare secca, con un saldo positivo di € 668,00 all'anno che, nella realtà, può agevolmente crescere laddove i comuni abbiano stabilito delle aliquote IMU inferiori a quella massima, per le abitazioni locate (nella provincia di Rimini in circa il 60% dei casi).

Chi invece ha dovuto sobbarcarsi l'inasprimento della pressione fiscale sono gli appartenenti al ceto medio, proprietari unicamente di una casa od, eventualmente, di un ulteriore immobile. E' innegabile infatti che la cedolare secca permetta minimi benefici fiscali a quanti rientrino nel secondo scaglione di imposizione IRPEF (27%) e decidano di locare un immobile a disposizione mentre l'IMU sulla prima casa ha incrementato il carico fiscale di quanti, fino al 2012 erano dispensati dal pagamento.

Lasciando alla politica il compito di valutare le possibili coperture, di seguito segnaliamo quei provvedimenti che, secondo chi scrive, potrebbero offrire benefici ai cittadini ed allo stesso tempo dare un impulso al settore immobiliare profondamente colpito dall'attuale crisi economica.

IMU

L'IMU sull'abitazione principale non è di per sé ingiusta per quanti dispongano di un numero consistente di immobili, mentre assai spesso rappresenta un impegno gravoso per chi di case ne possegga solo una. Basterebbe quindi esentare completamente i proprietari di un'unica abitazione per cercare di ottenere una maggiore equità.

Sarebbe altresì corretto rivedere la questione delle pertinenze. Oggi chi possiede un piccolo appartamento come abitazione principale con un garage singolo ed un posto auto, dovrà pagare per il posto auto come seconda casa, a differenza magari del proprietario di una villetta monofamiliare con un ampio giardino nel quale poter parcheggiare. Questo accade perché la legge stabilisce che le pertinenze possano essere assimilate fiscalmente all'abitazione principale per un massimo di una per ogni categoria catastale c2, c6 e c7. Poiché il posto auto ed il garage apparterrebbero alla medesima categoria catastale, una delle due pertinenze non potrebbe usufruire di nessuna agevolazione. Sarebbe molto più corretto stabilire un limite alle 3 pertinenze, prescindendo dalla destinazione catastale, sia per l'imposizione dell'IMU ma anche per il conteggio delle imposte d'intestazione.

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA ED ABITAZIONE PRINCIPALE

L'acquirente della prima casa ha attualmente a disposizione le seguenti agevolazioni:

• imposta sostitutiva per il mutuo 0,25% contro il 2%
• Iva al 4% o l'imposta di registro al 3% contro il 10%
• le detrazioni sugli interessi passivi e le spese del mutuo 19% sul tetto massimo di € 4.000,00 euro annui
• la detrazione dell'agenzia immobiliare al 19% sul tetto massimo di € 1.000,00

Si potrebbe fare qualcosa di più. Ad esempio sulle detrazioni degli interessi passivi del mutuo che gravano enormemente su quei giovani che, per la loro età, abbiano la possibilità oltre che la necessità di allungare oltremodo la durata del finanziamento. Sui mutui a 30 anni infatti, con l'ammortamento alla francese che è quello ricorrente e che consiste nel pagare prima prevalentemente gli interessi e poi il capitale, già un finanziamento di 130.000,00 euro prevede lo sforamento del tetto dei 4.000,00 di poche centinaia di euro all'anno per i mutui variabili, di qualche migliaia di euro per quelli a tasso fisso.

Una proposta interessante potrebbe essere quella di innalzare il tetto massimo degli interessi detraibili ad € 6.000,00 per i giovani che decidano di comprare casa con età inferiore a 35 anni.

Un'altra proposta interessante sarebbe quella di creare una detrazione a parte per le spese sostenute in funzione dell'accensione di un mutuo. Attualmente queste spese, finendo nel calderone della detrazione che comprende anche gli interessi passivi, possono essere detratte solo quando il mutuo venga sottoscritto sul finire dell'anno in quanto l' esiguo ammontare degli interessi calcolati al 31 dicembre permetterebbe di incorporare nei 4.000,00 euro attuali anche le spese per l'apertura del mutuo. Questo risulta di fatto quasi impossibile aprendo il finanziamento ad inizio anno per via del montante interessi che già da solo potrebbe integralmente raggiungere il tetto massimo a cui la detrazione è ancorata. Sarebbe quindi opportuno creare una detrazione del 19% con un tetto massimo di € 2.000,00 per le spese di mutuo scorporata da quella per gli interessi passivi.

Anche la detrazione per l'agenzia immobiliare risulta quasi ridicola. Su un valore medio di 150.000,00 euro, le agenzie percepiscono da € 3.000,00 a € 4.500,00 oltre l'IVA che, al 21%, incide per € 630,00 sulla fattura da 3.000,00 e € 945,00 su quella da 4.500,00. Potrebbe essere appropriato estendere l'IVA agevolata al 4% sulla fattura dell'agenzia immobiliare per l'acquisto della prima casa, eliminando la detrazione e sempre che l'acquirente dichiari sul compromesso registrato l'impegno a rogitare l'immobile con le agevolazioni della prima casa.

Sulle nuove costruzione, che sono soggette ad un'imposizione maggiore di quella prevista per gli acquisti da privato (ricordiamo che la base imponibile per l'imposta di registro sull'acquisto della prima casa si determina moltiplicando la rendita catastale per 115,5 , quindi mediamente inferiore di oltre il 50% al valore venale del bene che costituisce invece la base imponibile per l'IVA del costruttore), un'iniziativa importante e già in passato promossa potrebbe essere quella di stabilire una detrazione nell'ordine di 5.000,00 euro da spalmare in 10 anni per le abitazioni acquistate con le agevolazioni prima casa purché rientrino nella Classe Energetica A+, A o B. Si otterrebbe così anche un incentivo per l'edilizia più sensibile al tema dell'ecologia.

Un'ultima iniziativa potrebbe essere quella di istituire un fondo in grado di garantire l'erogazione di mutui prima casa alle giovani famiglie che non dispongano di contratti lavorativi a tempo indeterminato.

Tra le tante promesse di destra e sinistra, queste iniziative potrebbero apparire di assoluta fattibilità... tra le tante promesse.