Agenti immobiliari al Cinema! 3

In "Americani" Alec Baldwin, deve motivare un gruppo di agenti immobiliari un po' spompati e decide di farlo con una certa durezza. Questo film ci propone un approccio forse un po' distante dai ritmi più mediterranei della nostra penisola e decisamente indigesto, mostrandoci contraddizioni ed eccessi di un sistema fin troppo votato al successo.

Agenti immobiliari al cinema! 2

 

Annette Bening, candidata all'oscar per la sua interpretazione in America Beauty, ci mostra le frustrazioni legate a questa professione con quel tono tragicomico che percorre tutto il film.

Agenti Immobiliari al cinema!

Carlo Verdone ci mostra, con grande simpatia, l'immagine dell'agente immobiliare così come non dovrebbe essere, rilevando, nella sua rappresentazione, alcuni degli atteggiamenti patologici della professione.

Un approccio umoristico che solleva però diversi spunti di riflessione. Non trovate? 

L'accollo del mutuo

L'accolo è regolato dall'art. 1273 del c.c. e viene considerato un contratto a favore di terzi.
I contraenti sono cioè il nuovo debitore ed il vecchio debitore (acquirente e venditore), il terzo è il creditore (la banca, la finanziaria... ).
il creditore può decidere di "aderire" all'accollo liberando il vecchio debitore o di non aderire
ed in questo caso il vecchio debitore non verrà liberato.
Si parla per questo di accollo liberatorio (che libera il vecchio debitore) e di accollo cumulativo (che non libera il vecchio debitore).

l'accollo cumulativo viene direttamente inserito nell'atto di acquisto/permuta dal notaio. A seconda delle prescrizioni contenute sul contratto di mutuo il notaio o le parti dovranno darne comunicazione all'istituto mutuante entro un determinato lasso di tempo.

per la liberatoria è invece necessaria l'istrutturia di una vera e propria pratica che, a seconda della banca, potrebbe richiedere anche  svariate settimane di lavorazione.

Rispetto all'apertura di un nuovo mutuo l'accollo può comportare alcuni vantaggi:
1) Risparmio delle spese notarili dell'atto di mutuo, istruttoria, perizia, imposta sostitutiva.
2) Spread spesso più convenienti di quelli attuali (fino a 5/6 anni fa sul variabile erano reperibili spread inferiori all' 1,5% mentre attulamente in media si attestato tra il 2,5% ed il 3,5%).

Le banche spesso rifiutano l'accollo liberatorio anche in presenza di opportune garanzie o lo accettano solo a patto di porre mano alle condizioni originarie. Anche in questo secondo caso potrebbe comunque essere interessante valutare l'operazione.

L'accrescimento dell'usufrutto

Quando una coppia di coniugi anziani dispone del diritto di usufrutto e uno dei due viene a mancare non è detto che il nudo proprietario divenga automaticamente pieno proprietario sul 50% dell'immobile.

Bisogna infatti verificare se il diritto di usufrutto sia congiunto con reciproco diritto di accrescimento a favore del più longevo dei coniugi. In questo caso, e solo in questo caso, alla morte di uno dei due, il superstite diventa usufruttuario sull'intero con obbligo di assolvere integralmente al pagamento dell'imu ma anche il diritto di non dover rendere conto al nudo proprietario nè per l'uso personale del bene, nè in caso di sua locazione.

Distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento

Con al recente riforma del condominio, se nel regolamento  non risulta espressamente presente il divieto al distacco dall'impianto centralizzato,  la rinuncia all'uso del riscaldamento comune non è di regola subordinata ad una autorizzazione da parte dell'assemblea, chiamata semmai a valutare unicamente la sussistenza dei presupposti legittimanti il distacco, ovvero che dal distacco non derivino nè un aggravio di spese per coloro che continuano ad usufruire del riscaldamento centralizzato, nè un danno alla funzionalità dell'impianto o uno squilibrio termico atto a pregiudicare l'erogazione del servizio. L'onere della prova incombe esclusivamente su colui che intende distaccarsi.

Colui che opera il distacco resta comunque obbligato a concorrere alle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la conservazione e messa a norma, non partecipa invece alle spese di consumo o di esercizio ma questa esclusione non è necessariamente totale, proprio a causa delle eventuali dispersioni termiche e degli eventuali maggiori oneri derivanti agli altri condomini a causa del distacco.

Proposta di riforma del fisco immobiliare

Negli ultimi 2 anni abbiamo assistito ad una profonda riforma della tassazione immobiliare con l'introduzione della Cedolare Secca e della nuova IMU.

Qualunque possa essere la valutazione politica sulle nuove imposizioni, l'analisi sui dati ci consente di affermare che, per i grandi patrimoni, l'applicazione del nuovo regime potrebbe addirittura permettere un risparmio economico.

Un esempio può chiarire facilmente questa affermazione.

Il proprietario, posizionato nello scaglione IRPEF del 38%, di 10 appartamenti a reddito, con rendita catastale di 900,00 euro ciascuno e canone di locazione percepito di circa 600,00 euro mensili, rispetto ad un paio di anni fa si troverà a dover versare di IMU, massimo € 16.027,00 contro i precedenti € 6.615,00 ma avrà una tassazione sui canoni percepiti di € 15.120,00 contro i € 25.200,00 precedenti alla cedolare secca, con un saldo positivo di € 668,00 all'anno che, nella realtà, può agevolmente crescere laddove i comuni abbiano stabilito delle aliquote IMU inferiori a quella massima, per le abitazioni locate (nella provincia di Rimini in circa il 60% dei casi).

Chi invece ha dovuto sobbarcarsi l'inasprimento della pressione fiscale sono gli appartenenti al ceto medio, proprietari unicamente di una casa od, eventualmente, di un ulteriore immobile. E' innegabile infatti che la cedolare secca permetta minimi benefici fiscali a quanti rientrino nel secondo scaglione di imposizione IRPEF (27%) e decidano di locare un immobile a disposizione mentre l'IMU sulla prima casa ha incrementato il carico fiscale di quanti, fino al 2012 erano dispensati dal pagamento.

Lasciando alla politica il compito di valutare le possibili coperture, di seguito segnaliamo quei provvedimenti che, secondo chi scrive, potrebbero offrire benefici ai cittadini ed allo stesso tempo dare un impulso al settore immobiliare profondamente colpito dall'attuale crisi economica.

IMU

L'IMU sull'abitazione principale non è di per sé ingiusta per quanti dispongano di un numero consistente di immobili, mentre assai spesso rappresenta un impegno gravoso per chi di case ne possegga solo una. Basterebbe quindi esentare completamente i proprietari di un'unica abitazione per cercare di ottenere una maggiore equità.

Sarebbe altresì corretto rivedere la questione delle pertinenze. Oggi chi possiede un piccolo appartamento come abitazione principale con un garage singolo ed un posto auto, dovrà pagare per il posto auto come seconda casa, a differenza magari del proprietario di una villetta monofamiliare con un ampio giardino nel quale poter parcheggiare. Questo accade perché la legge stabilisce che le pertinenze possano essere assimilate fiscalmente all'abitazione principale per un massimo di una per ogni categoria catastale c2, c6 e c7. Poiché il posto auto ed il garage apparterrebbero alla medesima categoria catastale, una delle due pertinenze non potrebbe usufruire di nessuna agevolazione. Sarebbe molto più corretto stabilire un limite alle 3 pertinenze, prescindendo dalla destinazione catastale, sia per l'imposizione dell'IMU ma anche per il conteggio delle imposte d'intestazione.

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA ED ABITAZIONE PRINCIPALE

L'acquirente della prima casa ha attualmente a disposizione le seguenti agevolazioni:

• imposta sostitutiva per il mutuo 0,25% contro il 2%
• Iva al 4% o l'imposta di registro al 3% contro il 10%
• le detrazioni sugli interessi passivi e le spese del mutuo 19% sul tetto massimo di € 4.000,00 euro annui
• la detrazione dell'agenzia immobiliare al 19% sul tetto massimo di € 1.000,00

Si potrebbe fare qualcosa di più. Ad esempio sulle detrazioni degli interessi passivi del mutuo che gravano enormemente su quei giovani che, per la loro età, abbiano la possibilità oltre che la necessità di allungare oltremodo la durata del finanziamento. Sui mutui a 30 anni infatti, con l'ammortamento alla francese che è quello ricorrente e che consiste nel pagare prima prevalentemente gli interessi e poi il capitale, già un finanziamento di 130.000,00 euro prevede lo sforamento del tetto dei 4.000,00 di poche centinaia di euro all'anno per i mutui variabili, di qualche migliaia di euro per quelli a tasso fisso.

Una proposta interessante potrebbe essere quella di innalzare il tetto massimo degli interessi detraibili ad € 6.000,00 per i giovani che decidano di comprare casa con età inferiore a 35 anni.

Un'altra proposta interessante sarebbe quella di creare una detrazione a parte per le spese sostenute in funzione dell'accensione di un mutuo. Attualmente queste spese, finendo nel calderone della detrazione che comprende anche gli interessi passivi, possono essere detratte solo quando il mutuo venga sottoscritto sul finire dell'anno in quanto l' esiguo ammontare degli interessi calcolati al 31 dicembre permetterebbe di incorporare nei 4.000,00 euro attuali anche le spese per l'apertura del mutuo. Questo risulta di fatto quasi impossibile aprendo il finanziamento ad inizio anno per via del montante interessi che già da solo potrebbe integralmente raggiungere il tetto massimo a cui la detrazione è ancorata. Sarebbe quindi opportuno creare una detrazione del 19% con un tetto massimo di € 2.000,00 per le spese di mutuo scorporata da quella per gli interessi passivi.

Anche la detrazione per l'agenzia immobiliare risulta quasi ridicola. Su un valore medio di 150.000,00 euro, le agenzie percepiscono da € 3.000,00 a € 4.500,00 oltre l'IVA che, al 21%, incide per € 630,00 sulla fattura da 3.000,00 e € 945,00 su quella da 4.500,00. Potrebbe essere appropriato estendere l'IVA agevolata al 4% sulla fattura dell'agenzia immobiliare per l'acquisto della prima casa, eliminando la detrazione e sempre che l'acquirente dichiari sul compromesso registrato l'impegno a rogitare l'immobile con le agevolazioni della prima casa.

Sulle nuove costruzione, che sono soggette ad un'imposizione maggiore di quella prevista per gli acquisti da privato (ricordiamo che la base imponibile per l'imposta di registro sull'acquisto della prima casa si determina moltiplicando la rendita catastale per 115,5 , quindi mediamente inferiore di oltre il 50% al valore venale del bene che costituisce invece la base imponibile per l'IVA del costruttore), un'iniziativa importante e già in passato promossa potrebbe essere quella di stabilire una detrazione nell'ordine di 5.000,00 euro da spalmare in 10 anni per le abitazioni acquistate con le agevolazioni prima casa purché rientrino nella Classe Energetica A+, A o B. Si otterrebbe così anche un incentivo per l'edilizia più sensibile al tema dell'ecologia.

Un'ultima iniziativa potrebbe essere quella di istituire un fondo in grado di garantire l'erogazione di mutui prima casa alle giovani famiglie che non dispongano di contratti lavorativi a tempo indeterminato.

Tra le tante promesse di destra e sinistra, queste iniziative potrebbero apparire di assoluta fattibilità... tra le tante promesse.