Tracciabilità dei canoni di locazione

E' stato introdotto dal 2014 il divieto di effettuare in contanti il pagamento dei canoni di locazione anche nel caso in cui siano inferiori ad € 1.000,00. A prescindere dall'importo versato, il conduttore dovrà pagare l'affitto utilizzando metodi che ne garantiscano la tracciabilità. Qualora l'obbligo non venga rispettato, il contribuente, locatore e conduttore, perderà qualsiasi agevolazione in relazione al contratto di locazione sottoscritto come, ad esempio, la possibilità di usufruire delle detrazioni.  Questo provvedimento non è stato particolarmente gradito dalle associazioni dei piccoli proprietari. In effetti la norma anti elusiva non risulterebbe sfavorire chi ancora si volesse ostinare a locare un immobile in nero ma creerebbe complicazioni proprio a quanti abbiano regolarmente registrato il contratto di locazione e siano magari sprovvisti di un conto corrente personale.

Attestato di prestazione energetica e locazioni

La  normativa che già a giugno 2013 aveva registrato alcune importanti modifiche, ha introdotto la rilevante novità di escludere dall'allegazione del certificato energetico i contratti di locazione dal 2014, ad eccezione degli interi edifici (quindi per la locazione delle case indipendenti l'obbligo resta in vigore!). Questa nuova disposizione non esclude l'obbligo di dotazione, informazione e di consegna al conduttore. Sarà quindi indispensabile inserire nei nuovi contratti la seguente clausola: "il conduttore dichiara di aver ricevuto dal locatore la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine all'attestazione della prestazione energetica dell'unità immobiliare locata". Come ben spiegato nello studio effettuato dal Consiglio Nazionale del Notariato, ad opera del Notaio Giovanni Rizzi, ora la norma prevede la medesima sanzione amministrativa pecuniaria prevista per la violazione dell'obbligo di ALLEGAZIONE, per la mancata INFORMATIVA al conduttore con la precisazione che la sanzione va appicata nella misura ridotta da € 1.000,00  ad € 4.000,00 nel caso di nuove locazioni di songole unità abitative per le quali non è previsto l'obbligo dell'allegazione.

Va inoltre rilevato che sia il locatore che il venditore hanno l'obblgo di dotazione ed informazione al conduttore ed all'acquirente sin dalle fasi iniziali della trattativa, dovendosi quindi accludere l'informativa in merito alla prestazione energetica anche nei contratti che siano preliminari alla sottoscrizione di rogiti e contratti di locazione.

Per le ragioni sopra esposte ed in virtù dei costi sempre più contenuti richiesti dai tecnici abilitati per la produzione dell'attestato (100/120 euro), si sconsiglia di evitare di dotare i propri immobili dell'attestato di prestazione energetica, perseguendo un risparmio insignificante rispetto alle conseguenze previste dalla normativa.

La rivalutazione dei terreni nel 2014

Si tratta di una "disposizione ciclica" che permette di rivalutare il valore iniziale dei terreni al fine di escludere o limitare la spesso esosa tassazione delle plusvalenze. Per ottenere il risultato di modificare il valore iniziale di un terreno, posseduto al 1° gennaio 2014, deve essere effettuata da un tecnico abilitato una perizia giurata entro il 30 giugno 2014 e pagata un'imposta pari al 4% del valore in essa stabilito. Questo importo può essere rateizzato in 3 anni (col pagamento di una piccola maggiorazione). E' inoltre possibile, in caso di rivalutazioni precedenti, scorporare dal pagamento quanto già versato a titolo di imposta sostitutiva del 4%. Di questi tempi potrebbe quindi essere utile, per chi già avessere effettuato la rivalutazione di un terreno, procedere con una perizia per diminuirne il valore iniziale (vista la riduzione delle quotazioni immobiliari che sui terreni ha la sua maggiore incidenza), senza dover necessariamente versare un ulteriore 4% di imposta. La rivalutazione a valori più contenuti potrebbe sembrare inutile. Ha, in realtà, un'importanza da non sottovalutare. In effetti la vendita di un terreno ad un valore inferiore alla rivalutazione già effettuata in precedenza può determinare un procedimento di accertamento da parte del fisco con conseguenze negative per il contribuente. Se il fisco ammette, in alcuni casi, la possibilità di rogitare ad un prezzo inferiore, qualora vengano indicati in atto quei fattori oggettivi che ne determinino la svalutazione (ad esempio la modifica dell'indice di edificabilità o l'inserimento del terreno all'interno di una fascia di tutela ambientale, la presenza di una frana individuata dall'aggiornamento degli strumenti urbanistici),  non viene ammessa, come elemento di svalutazione, l'oscillazione dei prezzi di mercato dovuta alla negativa congiuntura economica.

La disdetta alla prima scadenza per vendita dell'immobile

Il locatore può dare disdetta alla prima scadenza del contratto di locazione ad uso abitativo (dopo i primi 4 anni) purché sia presente una motivazione valida tra quelle elencate dalla legge. In questo caso bisogna ricordare che, a pena di nullità, dovrà essere inviata al conduttore una raccomandata con ricevuta di ritorno, almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, indicante la motivazione addotta dal proprietario. E' importante sottolineare che, ai sensi della legge 431/08, Art. 3, comma 1, lettera g), è possibile disdire il contratto alla prima scadenza qualora il proprietario dell'immobile ad uso abitativo abbia intenzione di venderlo a terzi e non disponga della proprietà di altri immobili ad uso abitativo all'infuori di quello eventualmente adibito a propria abitazione. 

In questo caso la norma prevede che il conduttore abbia diritto di prelazione sull'acquisto dell'appartamento.

Qui di seguito viene offerto un esempio corretto di raccomandata da inoltrare al proprio inquilino.

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______________________ (1)

RACCOMANDATA A.R.

_____________________, lì  _______________

OGGETTO: Diniego di rinnovo del contratto di locazione dell'immobile sito in _________________,  Via ___________________ n._____, estremi catastali _________________________________, stipulato in data ________________________ e registrato all'Agenzia delle Entrate – Ufficio di _______________ il __________________ al numero _____________. (2)

                                                                      Egr Sig. (3)

                                                                       ______________________

                                                                      ______________________

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            Conformemente a quanto stabilito dall'art. 3 Legge 9 dicembre 1998, n.431, Vi comunico che non intendo ulteriormente rinnovare, alla prossima scadenza, il contratto di locazione  dell'immobile in oggetto indicato intercorrente tra noi in quanto ho intenzione di vendere l'immobile a terzi al prezzo di € ___________________ (4) (euro ___________________________________ virgola zero zero) da pagarsi mediante assegni circolari o bonifico bancario.

            Vi invito pertanto ad esercitare il diritto di prelazione con le modalità di cui agli art. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n.392 e in mancanza a rilasciare libero da persone e cose (5) l'immobile sopra indicato per il giorno_______________ alle ore________ con l'avvertimento che in mancanza si procederà nella forma e nei modi stabiliti dalla legge con aggravio di spese a Vostro carico.

            Nel predetto giorno provvederò a verificare lo stato dei locali e a ritirare le chiavi dell'appartamento.

            In attesa di un cenno di conferma invio distinti saluti.

                                  

                                                                                             

                                                                                  In fede            

Note

(1) Indicare nome e cognome del proprietario e indirizzo di residenza completo

(2) Indicare l'ubicazione dell'immobile, i dati identificativi catastali (Foglio, particella e subalterni), la data in cui il contratto è stato sottoscritto,  l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate presso il quale il contratto è stato registrato, la data di registrazione ed il numero di registrazione

(3) Indicare nome e cognome dell'inquilino e indirizzo completo di residenza

(4) Il prezzo di vendita deve essere quello minimo che il proprietario desideri ottenere. Va infatti ricordato che, qualora il prezzo realizzato dovesse essere inferiore a quello proposta all'inquilino, dovrà essere inviato a quest'ultimo un nuovo invito ad esercitare il diritto di prelazione al prezzo effettivamente spuntato dal potenziale acquirente

(5) libero da cose, va indicato solo per gli immobili locati vuoti

                                                                                  

Buone Feste 2014

Un caro augurio di Buon Natale e Felice Anno Nuovo a tutti i nostri clienti, ai lettori del nostro blog e del nostro sito web, ai professionisti che ci hanno supportato, alla pazienza dei nostri familiari che, spesso, hanno saputo perdonare la nostra assenza causata dagli appuntamenti di lavoro. Ai colleghi di un tempo ma anche agli agenti con i quali abbiamo recentemente avviato un percorso di confronto e collaborazione.

Con la speranza di uno splendido 2014 per tutti.

Tempo di bilanci ma anche di nuovi progetti

Pubblichiamo di seguito l'articolo realizzato da CheCasa! per la rivista "Immobiliare.it - CasaCome.it" edizione di Rimini e Provincia del 19 dicembre 2013

Siamo ormai giunti alla conclusione dell'anno, tempo di bilanci ma anche di nuovi progetti carichi di aspettative per il futuro. Ed è proprio con lo sguardo rivolto al futuro che vorrei condividere queste mie riflessioni.

Il 2014 si profila come un anno ricco di opportunità per il settore immobiliare. Dal 1° gennaio entrerà in vigore, salvo sorprese dell'ultima ora, la nuova tassazione sulle compravendite che determinerà, in molti casi, un risparmio significativo delle spese di rogito sia per la prima che per la seconda casa, nelle transazioni tra privati.  Anche sull'acquisto dei terreni agricoli si registrerà una corposa diminuzione della tassazione legata all'atto di cessione in favore dei soggetti che non rientrino nella categoria dei coltivatori diretti.

Sul fronte delle detrazioni, la proroga degli incentivi legati alle ristrutturazioni edilizie ed il bonus fiscale sul risparmio energetico, valevoli per tutto il 2014, a cui si affiancano ora significative agevolazioni per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici, si dovrebbe registrare l'accresciuto interesse dei soggetti indirizzati all'acquisto di fabbricati da rimodernare.

In merito al settore delle nuove costruzioni, dobbiamo constatare l'attuale mancanza di un “pacchetto” di incentivi altrettanto rilevanti. La maggiore detrazione sfruttabile sull'acquisto del garage o degli appartamenti realizzati mediante ristrutturazione conservativa, sono importanti agevolazioni ma ci aspetteremmo da parte del legislatore, per l'anno che verrà, la promozione di una leva fiscale finalizzata a sostenere gli interventi di nuova edificazione, più orientati al risparmio energetico e di vitale importanza per i benefici legati all'occupazione dell'intera filiera immobiliare e dell'ampio indotto ad essa strettamente connesso. Tuttavia, negli ultimi mesi dell'anno, si è potuto constatare un certo fermento. Molti imprenditori hanno rivisto i propri piani economici, rimodulato e limato i costi legati a nuovi cantieri, riuscendo a pianificare per il 2014 tutta una serie di interventi di prossima realizzazione che permetteranno di immettere sul mercato soluzioni altamente tecnologiche con prezzi di vendita allineati a quelli di un buon usato recente.

Significative aperture provengono anche dal settore creditizio, grazie ad iniziative come quella del PlafondCasa, una provvista di due miliardi di euro messi a disposizione dalla Cassa Depositi e Prestiti agli istituti di credito per favorire l'accesso ai mutui da parte di soggetti privati, per l'acquisto e la ristrutturazione con efficientamento energetico di immobili residenziali, o grazie ai tre miliardi messi a disposizione per l'acquisto di Obbligazioni Bancarie Garantite o altri titoli emessi a fronte di mutui residenziali, per favorire la concessione, da parte del sistema bancario, di nuovo credito alle famiglie.

Pur consapevoli  che le politiche di erogazione del credito perseguite dalle banche continueranno a favorire gli aspiranti mutuatari provvisti di una buona liquidità iniziale e di una posizione lavorativa consolidata, queste iniziative, abbinate ad una singolare e prolungata persistenza di tassi d'interesse estremamente contenuti, stabilizzata dalla recente riduzione operata dalla Banca Centrale Europea, dovrebbero rappresentare una importante sollecitazione per i tanti che ambirebbero all'acquisto della casa.

Il 2014 si profila quindi come un anno potenzialmente di svolta per la ripartenza del mercato immobiliare, se non sotto il profilo della crescita delle quotazioni, almeno in riferimento all'incremento del numero di transazioni.

Un compito non privo di rilevanza, all'interno dei nuovi scenari che si delineano, sarà naturalmente svolto anche dalle agenzie immobiliari che dovranno essere in grado di promuovere le novità utili, favorire un atteggiamento di fiducia verso il futuro, valorizzare le opportunità di risparmio, rendendo più efficienti e dinamici i servizi messi a disposizione della clientela, sviluppando un approccio più consapevole delle nuove tecnologie e comportamenti più collaborativi nei confronti dei colleghi, finalizzati alla valorizzazione ed allo sviluppo di nuovi importanti segmenti di mercato, all'abbattimento dei costi inutili, alla promozione di iniziative comuni.

Un augurio di un proficuo e stimolante 2014 a tutti i nostri lettori, clienti e colleghi.

Cosa cambia nella tassazione degli immobili dal 1° gennaio 2014

A partire dal nuovo anno la tassazione sulle transazioni immobiliari subiranno  rilevanti modifiche. Qui di seguito cercheremo di valutare la nuova situazione esaminando i principali cambiamenti introdotti.

1) Semplificazione e modificazione delle aliquote relative all'imposta di registro, ipotecaria e catastale per le compravendite IVA esenti.

La nuova normativa prevede solo due aliquote. Quella ordinaria al 9% e quella agevolata per la prima casa al 2% con la precisazione che, in entrambi i casi, l'imposta minima di registro da versare sarà comunque di € 1.000,00. Questo tipo di tassazione potrebbe risultare leggermente penalizzante solo per le compravendite di immobili il cui valore catastale per la prima casa risulti inferiore a € 35.000,00 euro e per gli altri immobili a € 10.000,00 euro.

L'introduzione delle nuove aliquote comporta però anche altre conseguenze significative tra le quali spicca per rilevanza l'abolizione di tutte le agevolazioni non direttamente legate all'acquisto dell'abitazione principale. Così, ad esempio, al 9% risulteranno tassate le compravendite dei terreni edificabili inseriti all'interno di piani particolareggiati, finora soggetti all'imposta dell'1% nel caso in cui le opere di edificazione fossero terminate entro 5 anni dall'acquisto.

Anche per l'acquisto dei terreni agricoli assistiamo a variazioni significative. Da una parte l'aliquota al 9% sostituisce l'imposta fissa di registro di € 168,00 prevista per i coltivatori diretti con un aggravio notevole dell'imposizione. Dall'altra parte per gli acquirenti non coltivatori l'aliquota al 9% rappresenterà una notevole riduzione di tassazione rispetto all'attuale 15% (IMPORTANTE: la legge di stabilità ha in parte modificato il trattamento fiscale riservato alla compravendita di terreni agricoli, reintroducendo le agevolazioni previste per i coltivatori diretti all'1% ed innalzando l'aliquota per gli acquirenti non coltivatori al 12%).

Così pure al 9% viene stabilita la tassazione per gli immobili di interesse storico precedentemente tassati al 3%.

Anche sul fronte delle imposte ipotecaria e catastale dal 1° gennaio 2014 verranno introdotti importanti cambiamenti. Dette imposte, attualmente fisse ad € 168,00 l'una per gli acquisti della prima casa e rispettivamente del 2% e del 1% per gli altri acquisti immobiliari, saranno applicate indistintamente con imposizione fissa pari ad € 50,00 per ciascuna imposta.

2) Modificazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale per le compravendite soggette ad IVA

Sono, in prevalenza, le transazioni di unità abitative cedute da ditta costruttrice e di immobili strumentali.

Sino alla fine del 2013 acquistando un immobile da costruttore venivano versate 3 imposte fisse di €168,00 ciascuna, a prescindere dall'applicazione dell'aliquota IVA ridotta al 10% o agevolata al 4%. A partire dal 1° gennaio 2014 le tre imposte risulteranno di € 200,00 ciascuna.

Va rilevato che l'imposta di registro  fissa di €168,00 viene aumentata ad € 200,00 in tutti i casi e quindi, a titolo esemplificativo, per la registrazione dei preliminari di compravendita, per l'accettazione tacita di eredità, per la registrazione dei contratti di comodato.

3) Esenzione dall'imposta di bollo

Gli atti di trasferimento immobiliari a titolo oneroso che verranno assoggettati all'imposta di registro proporzionale del 2% o del 9% e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari, dal 1° gennaio 2014 saranno esenti dall'imposta di bollo con un risparmio complessivo sulle spese di rogito che dovrebbe corrispondere a circa € 230,00.

4) Individuazione degli immobili di lusso

Con l'entrata in vigore della nuova tassazione immobiliare, dal 1° gennaio 2014 al fine di determinare se un immobile debba rientrare tra quelli considerati di “lusso” non sarà più necessario verificare le caratteristiche intrinseche del bene (la presenza della piscina, la grandezza dell'appartamento o del parco pertinenziale... ) ma ci si dovrà riferire esclusivamente alla categoria catastale di appartenenza, potendosi di conseguenza considerare immobili di “lusso” quelli rientranti nelle categorie A1, A8 ed A9

5) Proroga degli detrazioni sulle ristrutturazioni e bonus fiscale per il risparmio energetico

Varata anche la proroga del bonus fiscale per le ristrutturazioni al 50% (contro il 36%) sino al 31 dicembre del 2014per un importo massimo di € 96.000,00 (contro € 48.000,00 ) e del bonus fiscale per il risparmio energetico con l'applicazione, in sostituzione della detrazione al 55%  di una maggiore detrazione al 65% sino al 31 dicembre 2014. In aggiunta a queste agevolazioni è stata introdotta una detrazione del 50% anche per l'acquisto dei mobili fissi e dei grandi elettrodomestici, abbinati alla ristrutturazione dell'immobile, su un importo massimo di spesa pari ad € 10.000,00 con scadenza, anche in questo caso, al 31 dicembre 2014.