Acquisto dei terreni agricoli: cosa cambia nel 2014

Ll legislatore ha pensato bene di apportare alcune modifiche alle aliquote dell'imposta di registro previste per l'acquisto dei terreni agricoli. Sono state reintrodotte le agevolazioni destinate ai coltivatori diretti che pagheranno l'1%, come era previsto dal regime in vigore alla fine dello scorso anno. Gli acquirenti di terreni agricoli "non coltivatori" dovranno invece "accontentarsi" di un'imposta al 12%, sempre più economica del 18% in essere al 31 dicembre 2013, ma più onerosa del 9% che la riforma del fisco immobiliare aveva introdotto per il 2014.

Prorogate le agevoazioni per le ristrutturazioni edilizie nel 2014

La proroga delle detrazioni sulle ristrutturazioni edilizie assume un più ampio respiro. Se nel 2013 avevamo assistito ad uno slittamento delle scadenze che dal 30 giugno erano arrivate al 31 dicembre, per il 2014 possiamo contare su un termine a fine anno, prorogabile nel 2015 per i lavori che possono riguardare il rifacimento dei condomini. Queste nuove tempistiche permetteranno una migliore pianificazione degli interventi con la consapevolezza, già prevista dalla normativa. che per il 2015 la detrazione scenderà al 40% per poi stabilizzarsi nel 2016 al 36%. Permane il massimale di € 96.000,00 per ogni unità abitativa e la possibilità di integrare la detrazione per la ristrutturazione anche con quella prevista per l'acquisto di mobili fissi e grandi elettrodomestici, sempre al 50% e per un importo massimo di € 10.000,00. E' stato precisato al riguardo che non debba essere indispensabile, per fruire delle agevolazioni sull'acquisto dei mobili, che la spesa per la ristrutturazione sia di un importo superiore. L'agevolazione sale al 65% per le opere di consolidamento statico ed antisismico, come pure per tutto il 2014 resterà in vigore l'eco-bonus al 65% per le opere atte a perseguire il risparmio energetico.

Tracciabilità dei canoni di locazione

E' stato introdotto dal 2014 il divieto di effettuare in contanti il pagamento dei canoni di locazione anche nel caso in cui siano inferiori ad € 1.000,00. A prescindere dall'importo versato, il conduttore dovrà pagare l'affitto utilizzando metodi che ne garantiscano la tracciabilità. Qualora l'obbligo non venga rispettato, il contribuente, locatore e conduttore, perderà qualsiasi agevolazione in relazione al contratto di locazione sottoscritto come, ad esempio, la possibilità di usufruire delle detrazioni.  Questo provvedimento non è stato particolarmente gradito dalle associazioni dei piccoli proprietari. In effetti la norma anti elusiva non risulterebbe sfavorire chi ancora si volesse ostinare a locare un immobile in nero ma creerebbe complicazioni proprio a quanti abbiano regolarmente registrato il contratto di locazione e siano magari sprovvisti di un conto corrente personale.

Attestato di prestazione energetica e locazioni

La  normativa che già a giugno 2013 aveva registrato alcune importanti modifiche, ha introdotto la rilevante novità di escludere dall'allegazione del certificato energetico i contratti di locazione dal 2014, ad eccezione degli interi edifici (quindi per la locazione delle case indipendenti l'obbligo resta in vigore!). Questa nuova disposizione non esclude l'obbligo di dotazione, informazione e di consegna al conduttore. Sarà quindi indispensabile inserire nei nuovi contratti la seguente clausola: "il conduttore dichiara di aver ricevuto dal locatore la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine all'attestazione della prestazione energetica dell'unità immobiliare locata". Come ben spiegato nello studio effettuato dal Consiglio Nazionale del Notariato, ad opera del Notaio Giovanni Rizzi, ora la norma prevede la medesima sanzione amministrativa pecuniaria prevista per la violazione dell'obbligo di ALLEGAZIONE, per la mancata INFORMATIVA al conduttore con la precisazione che la sanzione va appicata nella misura ridotta da € 1.000,00  ad € 4.000,00 nel caso di nuove locazioni di songole unità abitative per le quali non è previsto l'obbligo dell'allegazione.

Va inoltre rilevato che sia il locatore che il venditore hanno l'obblgo di dotazione ed informazione al conduttore ed all'acquirente sin dalle fasi iniziali della trattativa, dovendosi quindi accludere l'informativa in merito alla prestazione energetica anche nei contratti che siano preliminari alla sottoscrizione di rogiti e contratti di locazione.

Per le ragioni sopra esposte ed in virtù dei costi sempre più contenuti richiesti dai tecnici abilitati per la produzione dell'attestato (100/120 euro), si sconsiglia di evitare di dotare i propri immobili dell'attestato di prestazione energetica, perseguendo un risparmio insignificante rispetto alle conseguenze previste dalla normativa.

La rivalutazione dei terreni nel 2014

Si tratta di una "disposizione ciclica" che permette di rivalutare il valore iniziale dei terreni al fine di escludere o limitare la spesso esosa tassazione delle plusvalenze. Per ottenere il risultato di modificare il valore iniziale di un terreno, posseduto al 1° gennaio 2014, deve essere effettuata da un tecnico abilitato una perizia giurata entro il 30 giugno 2014 e pagata un'imposta pari al 4% del valore in essa stabilito. Questo importo può essere rateizzato in 3 anni (col pagamento di una piccola maggiorazione). E' inoltre possibile, in caso di rivalutazioni precedenti, scorporare dal pagamento quanto già versato a titolo di imposta sostitutiva del 4%. Di questi tempi potrebbe quindi essere utile, per chi già avessere effettuato la rivalutazione di un terreno, procedere con una perizia per diminuirne il valore iniziale (vista la riduzione delle quotazioni immobiliari che sui terreni ha la sua maggiore incidenza), senza dover necessariamente versare un ulteriore 4% di imposta. La rivalutazione a valori più contenuti potrebbe sembrare inutile. Ha, in realtà, un'importanza da non sottovalutare. In effetti la vendita di un terreno ad un valore inferiore alla rivalutazione già effettuata in precedenza può determinare un procedimento di accertamento da parte del fisco con conseguenze negative per il contribuente. Se il fisco ammette, in alcuni casi, la possibilità di rogitare ad un prezzo inferiore, qualora vengano indicati in atto quei fattori oggettivi che ne determinino la svalutazione (ad esempio la modifica dell'indice di edificabilità o l'inserimento del terreno all'interno di una fascia di tutela ambientale, la presenza di una frana individuata dall'aggiornamento degli strumenti urbanistici),  non viene ammessa, come elemento di svalutazione, l'oscillazione dei prezzi di mercato dovuta alla negativa congiuntura economica.

La disdetta alla prima scadenza per vendita dell'immobile

Il locatore può dare disdetta alla prima scadenza del contratto di locazione ad uso abitativo (dopo i primi 4 anni) purché sia presente una motivazione valida tra quelle elencate dalla legge. In questo caso bisogna ricordare che, a pena di nullità, dovrà essere inviata al conduttore una raccomandata con ricevuta di ritorno, almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, indicante la motivazione addotta dal proprietario. E' importante sottolineare che, ai sensi della legge 431/08, Art. 3, comma 1, lettera g), è possibile disdire il contratto alla prima scadenza qualora il proprietario dell'immobile ad uso abitativo abbia intenzione di venderlo a terzi e non disponga della proprietà di altri immobili ad uso abitativo all'infuori di quello eventualmente adibito a propria abitazione. 

In questo caso la norma prevede che il conduttore abbia diritto di prelazione sull'acquisto dell'appartamento.

Qui di seguito viene offerto un esempio corretto di raccomandata da inoltrare al proprio inquilino.

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RACCOMANDATA A.R.

_____________________, lì  _______________

OGGETTO: Diniego di rinnovo del contratto di locazione dell'immobile sito in _________________,  Via ___________________ n._____, estremi catastali _________________________________, stipulato in data ________________________ e registrato all'Agenzia delle Entrate – Ufficio di _______________ il __________________ al numero _____________. (2)

                                                                      Egr Sig. (3)

                                                                       ______________________

                                                                      ______________________

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            Conformemente a quanto stabilito dall'art. 3 Legge 9 dicembre 1998, n.431, Vi comunico che non intendo ulteriormente rinnovare, alla prossima scadenza, il contratto di locazione  dell'immobile in oggetto indicato intercorrente tra noi in quanto ho intenzione di vendere l'immobile a terzi al prezzo di € ___________________ (4) (euro ___________________________________ virgola zero zero) da pagarsi mediante assegni circolari o bonifico bancario.

            Vi invito pertanto ad esercitare il diritto di prelazione con le modalità di cui agli art. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n.392 e in mancanza a rilasciare libero da persone e cose (5) l'immobile sopra indicato per il giorno_______________ alle ore________ con l'avvertimento che in mancanza si procederà nella forma e nei modi stabiliti dalla legge con aggravio di spese a Vostro carico.

            Nel predetto giorno provvederò a verificare lo stato dei locali e a ritirare le chiavi dell'appartamento.

            In attesa di un cenno di conferma invio distinti saluti.

                                  

                                                                                             

                                                                                  In fede            

Note

(1) Indicare nome e cognome del proprietario e indirizzo di residenza completo

(2) Indicare l'ubicazione dell'immobile, i dati identificativi catastali (Foglio, particella e subalterni), la data in cui il contratto è stato sottoscritto,  l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate presso il quale il contratto è stato registrato, la data di registrazione ed il numero di registrazione

(3) Indicare nome e cognome dell'inquilino e indirizzo completo di residenza

(4) Il prezzo di vendita deve essere quello minimo che il proprietario desideri ottenere. Va infatti ricordato che, qualora il prezzo realizzato dovesse essere inferiore a quello proposta all'inquilino, dovrà essere inviato a quest'ultimo un nuovo invito ad esercitare il diritto di prelazione al prezzo effettivamente spuntato dal potenziale acquirente

(5) libero da cose, va indicato solo per gli immobili locati vuoti

                                                                                  

Buone Feste 2014

Un caro augurio di Buon Natale e Felice Anno Nuovo a tutti i nostri clienti, ai lettori del nostro blog e del nostro sito web, ai professionisti che ci hanno supportato, alla pazienza dei nostri familiari che, spesso, hanno saputo perdonare la nostra assenza causata dagli appuntamenti di lavoro. Ai colleghi di un tempo ma anche agli agenti con i quali abbiamo recentemente avviato un percorso di confronto e collaborazione.

Con la speranza di uno splendido 2014 per tutti.